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从不良资产处置中反思贷款三查


作者:授信评审部 叶玉玲 陆艳  点击数:  时间:18-08-10 16:47:07

不良资产的处置过程是充分运用法律规定和清收技巧的复杂过程,伴随着执行司法环境的改善,整个社会信用体系建设的逐步建立和联合惩戒失信人的措施落实,不良贷款清收的外部环境大为改善,作为贷款授信审查审批部门,往往重视贷款风险性,忽视了法律层面。下面就我行经常遇到的业务分享几个案例并作风险提示。

一、抵押权的预告登记与不动产登记证明之间的区别

案例1:某银行按揭贷款出现违约,请求判决借款人还款、开发商承担连带责任,就抵押物优先受偿(抵押权预告登记),判决:某银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权,一审判决对某银行有权行使抵押权的认定有误,应予纠正。

审判解析:

仅办理预告登记并不代表债权人可就抵押权优先受偿;从预告登记的用途看,一是商品房产权预告登记(包括房屋所有权。建设用地使用权预告登记),其功能在于保障将来产权的实现,二是他项权利预告登记(包括地役权、抵押权等其他物权的),其功能在于保障将来他项权的实现;

法律规定:

《物权法》第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”

《物权法司法解释一》第4条规定:“未经预告登记的权利人同意, 转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权,抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部]协助执行若干问题的通知》(法发(2004)5号)第十五条规定,下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:

(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

风险提示:

目前抵押权的预告登记在银行业务中的运用主要是存在商品房一手房按揭贷款中,一般都会在放款或用款之前落实办理预告登记,与开发商签订阶段性担保合同,稀释可能存在的借款人信用风险控制问题,从实践中一旦出现违约,进入诉讼阶段,就会出现意料不到的风险点。

1、预告抵押转不动产权登记证明的重要性,预告登记与不动产权登记证明区别就是抵押权利人不享有优先受偿权,在发生法律纠纷时,此时对抵押物房产是不享有优先受偿权。在未完成正式的物权转移登记之前进行的登记,预告登记具有临时性,只存在于合同生效后至物权变动条件具备前的时间段内,权利人积极行使该权利。

2、商品房在正式他项权证未办理的情况下,也存在预查封的情况。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部]协助执行若干问题的通知》(法发(2004)5号)的规定,预查封的效力等同于正式查封。

二、保证金账户的法律性质

案例2:《献县红星伟业建筑器材租赁站与中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行、内蒙古正元置业有限责任公司案外人执行异议之诉案》【(2016)最高法民申3399号】此案争议焦点在于依据建行鄂尔多斯分行与正元置业公司签订了《商品房销售贷款合作协议书》和《保证金质押合同》,建行鄂尔多斯分行为正元置业公司开发建设的“伯爵公馆”商住小区项目的商品房发放个人住房贷款,正元置业公司在建行鄂尔多斯分行设立保证金专户(账号15×××59),并按主合同贷款金额10%的比例存入保证金为买房人的债务提供保证金担保,此按揭保证金账户是否成立保证金质权,银行对该保证金账户是否享有优先受偿权?

法律规定:

《担保法司法解释》第85条:债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后,移交债权人占有作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人可以以该金钱优先受偿。

《物权法》第201条:设立质权,当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权合同一般包括下列条款: (一) 被担保债权的种类和数额; (二 )债务人履行债务的期限; (三) 质押财产的名称、数量、质量、状况; (四)担保的范围;(五)质押财产交付的时间。

两条规定分别从保证金账户的特征和质权合同的成立要件上,明确保证金账户成立质押,行使优先受偿权的要求:

1、是符合质权合同的成立要件;

2、是要符合特定化的要求:金钱具有占有即所有的特性,这种特定化既要求金钱本身的特定化,也要求金钱的具体金额的特定化。具体表现为:债权人对账户的控制;要求账户是以专户的形式存在,独立于一般结算账户,并且不能用保证金账户进行结算。当然特定化并不是教条的固定化,保证金账户因为业务开展发生浮动不影响特定化的构成,不影响该金钱质权的设立。

风险提示:

目前我行的担保保证金、按揭贷款保证金、承兑汇票和保函保证金这些需要以金钱作为质押担保的业务,虽然以上业务在具体操作上有差异,究求根本须注意以下两点:

1、签订《保证金质押合同》,在合同中应明确质押关系,明确保证金金额和存放的账号,确保保证金质押合同的成立。

2、认定特定化账户和债权人占有,当事人依约为出质的金钱开立保证金专门账户,且质权人取得对该专门账户的占有控制权,符合金钱特定化和移交占有的要求,即使该账户内资金余额发生浮动,也不影响该金钱质权的设立。

3、在操作技术层面,银行该类保证金账户一旦冻结,银行可提出执行异议;依据是《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第八十五条,对于保证金账户形成的质押,享有优先受偿权排除强制执行。

三、抵押权与租赁权

法律规定:

《物权法》第190条:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

 

风险提示:

  1、“买卖不破租赁”适用于抵押物在合同签订前已出租,在贷款调查中,首先要对租赁合同真伪进行辨别,对于存在长期租赁权的抵押物,一方面要调查租金的支付方式, 是按期支付还是一次性支付,如果是一次性支付应在抵押物价值评估中加以扣除,如果是按期支付参照经营性物业抵押贷款管理租金;另一方面要求签署新的租赁合同或要求承租人在抵押权人行使抵押权时放弃租赁优先权和优先购买权。

2、是对于三年以内的租赁权,商业银行应从整体的风险程度来考查是否接受,即主债权的履行期间、抵押权的行使周期、诉讼时间等是否与租赁期限存在实质性的冲突,如果不存在,大可不必多虑。

3、是对存在租赁权的抵押权应尽到监管义务,当出现因承租人或第三人原因造成抵押物毁损或价值减少情况,可立即要求债务人提供新的担保或提前清偿部分债权。

     通过不良贷款清收处置的经验,我们应该把风险前置抓好贷款“三查”基础工作,在推动信贷投放的同时把好质量关,强化合规意识,提前预知风险,有效进行风险计量,为防范各类风险奠定基础,在源头上遏制操作风险、法律风险的出现,在不良贷款出现时,减少处置和清收的难度。

 

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